二手房贷难了!银行房贷审批“估价”仅为市场价六成

来源:上海证券报 张艳芬 何奎

“我看中的那套1100万元的房子,银行最终可能会按照600万元的房价基数来放贷。”上海浦东的吕女士最近在置换二手房。她看中了一套房子,已临近最后交纳首付款的环节。

由于是二套置换房,吕女士最高只可向银行申请到房价的三成贷款,即银行最高可批下180万元的按揭贷款。“这意味着,我的首付款就要高达900万元!”吕女士说。由于需要支付的首付款飙升,吕女士开始对置换计划犹豫不决。

8月9日起,上海二手房申请房贷执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。由此,在新政下,很多计划购置二手房的买主与吕女士一样,开始处于观望阶段。

实际上,在上海相继发出“核验价”“三价就低”的楼市调控补充政策前后,针对二手房价格调控,已在多个热点城市陆续展开。

继今年2月份深圳率先出台“二手房指导价”后,全国10余个城市纷纷跟进,出台类似的二手房参考价机制。8月最后一天,广州也发布了二手房参考价机制,正式加入二手房加码调控阵营。

二手房首付飙升

“原本首套可首付3.5成的客户,按银行‘最低价’审贷,就不得不按照首付五成至六成来准备。”上海某地产中介表示,最近两周向其咨询二手房“三价就低”原则的购房者有很多,普遍感觉首付款有压力。

“三价”即,参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价。记者了解到,8月9日起,上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。从该政策发布起,沪上不少国有大行已开始执行。

在真实交易中,房子的实际成交价或者网签价格,往往夹杂炒作、投机等市场因素,远高于银行评估价和交易中心提供的涉税评估价,这就意味着二手房买主能从银行申请按揭贷款额度,取决于后两者的低值。其中涉税评估价被市场认为是不确定最高的因素,或是三者中最低的价格。

由此,房贷审批额度具体能低到多少?

记者就此问题咨询了沪上多家国有银行客户经理,得到的一个较为普遍的答案是,在上海“三价就低”新规影响下,上海二手房的银行房贷审批基本上是市场价的6折或一半,这也意味着二手房购买者能从银行获得的贷款几乎“腰斩”。

假如沪上某一房产的市场交易价格为500万,涉税评估价多会在市场价的6折左右,即银行按照300万的总价审批贷款,首套购房者的贷款额度最高只能批下195万,相当于首付从3.5成提高至了6.1成,即购房者需要准备305万元的实际首付。

沪上某中介向记者提供了一份“三价就低”政策后的按揭贷款依据表

各地二手房指导价密集出台

今年以来,房地产方面的调控政策不仅密集出台,而且呈现精细化态势。

与以往瞄准新房的调控不同,二手房调控成为新战场,且二手房“指导价”“参考价”“信息核验”等价格“参考”政策成为新的调控“利器”。

8月31日晚间,广州发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,并公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格。

这是最新的一个出台二手房交易参考价机制的城市。而在此之前的半年时间里,深圳、东莞、西安、成都、西安、宁波、无锡、杭州、合肥、温州、绍兴等10余个城市纷纷出台了二手房参考价机制。

而此类管控针对的主要当地以成交活跃的热点区域为主,尤其是一些学区和地段较好的项目。这些政策在一定程度上提高了炒房客炒作二手房的交易成本和难度。

在这一背景下,当前不少买家选择观望。

近日,58同城、安居客发布的2021年《8月国民安居指数报告》显示,58同城、安居客通过对购房者行为调研发现,2021年8月份用户信心指数为98.8,环比下跌8.2%,认为政府会继续调控抑制房价上涨的购房者占比为65.1%,比前月上涨5个百分点;近六成购房者并不急于出手,谨慎寻找合适的房源。

在严厉的调控形势下,多地二手房交易量和交易价格“降温”。易居研究院数据显示,8月热点城市二手住宅降温,交易量创近七年最低。8月,易居研究院监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套,环比大跌17.9%,同比暴跌36.6%;年初累计成交量同比增速为7.6%。

《8月国民安居指数报告》称,目前落实二手住房参考价制度的10个城市中调控效果明显,6个城市挂牌价环比下降,成都、绍兴、宁波下降幅度分别为1.7%、1.6%、1.4%,西安降幅也达到了0.8%,深圳以0.5%的降幅紧随其后。

来源:安居客

二手房“停贷”?

不!是“不接单”

与二手房按揭额度大幅下降对应的是,各地二手房“停贷”传闻闹得沸沸扬扬。

“银行批下的贷款额度太低,放款没有明确时间,所以结论就是不给贷了。”一位沪上购房者直接吐槽道。

记者就这一情形咨询了北京、上海、深圳、杭州、南京等地的银行客户经理获悉,当前银行并不直接否认二手房贷款额度紧张,但会否认“停贷”说法,倾向于“不接单”的口径表述。

“二手房贷批的很少,很多人排队,放贷最快要等到明年。”记者咨询杭州某国有银行客户经理获知。他还告诉记者,现在按照首套首付三成很难获得贷款,一般建议客户提高首付比例,至少四成以上。

“现在上海的二手房房贷普遍是额度紧张、很难放款的情况。”某国有银行上海分行客户经理告诉记者。记者从上海某房地产中介机构获得不一样的回答,该中介人士告诉记者现在上海二手房是能申请到贷款的,但贷款周期更长。

相比杭州、上海的紧张局势,北京、深圳、南京的二手房购买者要轻松一点。某国有行北京分行客户经理告诉记者,北京二手房没有停贷,只是银行的房贷额度减少太多。“很多支行分不到额度就没法贷款。像我们支行房贷额度很少,现在主要做消费贷。” 该客户经理说。

深圳多家银行和房地产中介人士也告诉记者,深圳二手房购买者只要符合政策规定,都能贷到款,只是放贷周期比以前长。至少三个月,也就是要等到明年了。

房贷额度的紧张直接与商业银行的房地产贷款集中度考核有关,在集中度考核之下,银行普遍将房贷额度集中供应新手房,并压缩二手房的额度。

2021年是房地产贷款集中度管理政策实施的第一年,从刚刚披露完毕的半年报可以看出,商业银行对个人住房贷款纷纷压缩额度,控制总量并审慎准入。

记者统计发现,与2020年末的数据相比,上市银行中有一半多的银行的个人住房贷款占据总贷款的比例有所下降,包括建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行以及邮储银行六家国有大行,以及招商银行、兴业银行、中信银行等股份行。

数据来源:Wind