不管楼层多高,10年后这3个楼层都是“黄金层”?懂行人说出原因

作者:研房君

曾有房产研究机构对购房者换房行为进行了一项抽样调查,换房的原因有很多,其中有一种情况很常见,不是因为工作变动,也不是因为小区不好,而是因为不满意现在居住的楼层,这一点是他们入住之后才体会到的。

谁都知道,现在房价挺高,换房的代价也非常之大,如果我们在买房之前就了解到各楼层的优缺点,自然就会少走弯路,其实就相当于变相在省钱。不过,对于一个没买过房的小白或者换房经验不是很足的人来说,想要选好楼层还是有很大难度的,所以,借鉴一些有各楼层居住体验人的经验就显得非常重要。今天,我们有幸请到一位懂行人,让他给大伙讲讲相关的选楼层经验。

懂行人表示,现在有多种类型的房子,比如别墅、叠墅、高层、小高层、洋房等等,虽然看起来让人眼花缭乱,但真正需要选择楼层的主要就集中在高层、小高层类。虽然楼层高低差别不小,但选楼层的原则基本上是大同小异。同时还要考虑未来的住房发展趋势,啥意思呢?就是今天你觉得楼层不好,但未来可能就是好楼层,反之亦然。在懂行人看来,不管楼层多高,10年后这几个楼层都是“黄金层”?买房之前须知道,这有什么说法吗?不妨一起来看看。

先来普及关于楼层的3个冷知识。

1.为什么一般的高层住宅只盖到33层?

根据建筑相关规定,超过100米就属于超高层建筑,而超高层建筑在设计要求上要比普通的高层建筑要高得多,比如在消防、构造设计等方面都需要更高的要求,而且还要求专门设置避难层,基本上每隔15层就要设置避难层。毫无疑问,这会大幅增加开发商的建造成本,所以,从开发商角度,是不愿意建造超过100米的房子,按照层高3米算,33层就是99米,若盖到34层,就得归入超高层建筑了。当然,从国家目前的管控趋势看,由于超高层住宅在地震和消防救援上的难度,原则上也是不支持盖太高。

2.设备层和腰线层。

由于现在很多新房卖的是期房,买房人根本看不到自己所买的楼层与这两个楼层有什么关系,实际上可以通过经验进行判断。就设备层来说,低于30米的住宅,设备层位于屋顶或地下室,而高层住宅的设备层一般位于10层-20层位置,像33层住宅,设备层大概位于16层或17层位置,差不多在整个楼层的中间,如果是二手房的话,直接爬步行梯就可以看到一层层高明显比标准层低一些的楼层,这个就是设备层。

买房,对设备层还是应注意一下,毕竟设备运行起来有噪音和电压辐射,而腰线层呢,一般位于低层、中层和顶层,比如33层,腰线大概在第六层位置,腰线一般为窗台高度的50-60厘米。腰线使用的材料有保温和隔热作用,对于家里有老人和小孩的家庭来说,还有一层安全保护,这是腰线层的优势。当然,可能会对视线有一定遮挡,这要看自己的取舍,买房要不要规避腰线层。

3.顶楼防水问题。

这是很多网友比较揪心的问题,喜欢顶层的安静和视野,但最大的担心就是怕防水做不好漏水,其他所谓的冬天冷和夏天炎热,能用钱解决的问题就不是问题。其实嘛,过去由于技术跟不上,很多顶楼有漏水的情况,但现在从技术上来讲,顶楼防水,包括隔热、保温都是没什么问题的,主要在于开发商是否良心,不偷工减料,按工序施工,起码管10多年,甚至20多30年都没啥问题的。这里有一个建议是,新房的顶楼防水是5年质保期,最好在满5年后由顶楼各户出钱重新做一下防水,费用一般不高,几千块就可以解决问题。自己做的防水安心,可以管非常长的时间,说不定管到拆迁时

10年后,这3个楼层都是“黄金层”。

至于多层住宅、别墅,这个就不多说了,因为就那么几层,都不错,主要根据个人喜好,有人喜欢花园,那就买一层,有人怕楼上的脚步声,那就选顶层,其他楼层日照、光线都不错,很多人喜欢,下面重点说说高层住宅,随着社会发展和住房发展趋势,10年后,这3个楼层都是“黄金层”。

第一个是“中间层”

这是传统意义的黄金层,位于整个楼层的1/3-2/3位置,比如33层的高层住宅,大概就是11-22层,总高18层的小高层住宅,大概则是6-12层,这个楼层在日照上、光线上、视野上,基本没什么短板。当然,正是因为这个原因,开发商所给的定价都不低。

第二个是“3-8层”

说实话,对于二三十层高的高层住宅来说,这个楼层无论如何感觉也算是比较低了。不过,大家先不要急,因为现在是如此,未来则不一样,原因就在于两个方面:

一是深度老龄化到来,根据国家发布的人口发展规划显示,2021年到2030年,60岁以上的老人增速将明显加快,到2030年,占总人口的比例将由目前的18.7%升至25%。这个不用多解释,说接地气也好,安全感也罢,老年人对楼层的需求主要还是偏低层,说到底,对这个楼层的需求增加,决定了它受欢迎的程度。

二是高层住宅大楼设施设备老化,受影响最大的自然是高楼层的住户,比如电梯,物业好,维护及时,可能还好些,但无论怎样,电梯一般用10来年后故障就会相应增多。一旦电梯停摆,就只能依靠步行梯上下楼,说实话,几层楼还可以接受,如果爬十几层以上就很累了,如果再遇到服务差的物业,电梯一出问题拖拖拉拉,长期爬高层谁也受不了。所以,这个时候,7-8层以下还可以接受。

这里要特别说明的是,这里说的3-8层,主要也考虑两个方面原因,一是太低光线不足,二是要满足国家规定的楼间距,越大越好,就日照来评判,大寒日当天的日照时间不得低于2小时。所以,只要符合相关规范,3-8层的光线也是没问题的。

第三个是“Vlpnv”楼层。

主要是从宜居角度考虑,意思是具备隐私性好、光照好、不受地面噪音影响、视野敞亮、通透性等因子的楼层,其居住舒适性非常高。这个楼层主要是位于一栋楼的较高层位置,比如次顶层就具备这样的要素,很多开发商往往把这个楼层定为最高价。

还有顶层。前面也说了,现在顶层的防水、隔热、保暖都不再是什么技术问题,一般而言,品质开发商盖的顶层房子质量都是不错的。相比低层(含别墅)视野、隐私空间的不足,一些开发商利用顶层视野好、私密性好的优势,甚至把顶层打造为“顶豪”,比如同一栋楼平层的售价为1000万一套,顶层可能达到1500万一套,买这样房子的人,就是看中了顶层的优势,买得起的人也是非富即贵。

当然,还有机构将高层住宅2/3以上的高楼层都定义为“Vlpnv”楼层,比如总高33层,超过20层就属于此楼层了。

总结一下

以上就是未来这3个“黄金楼层”介绍,总体看来,主要还是根据居住者的需求来选择,每个楼层都有自己的受众,只是相对而言。

从长期看,如果能买别墅、买洋房自然是最好,如果条件限制,买高层住宅也不错,毕竟这也是现在的主流。但需要注意的是,如果家里有老人、小孩,买的高层住宅房龄也较老,最好还是选择楼层相对低一些的,比如前面提到的“第二个楼层”,如果是房龄新,又是品牌物业,选择高楼层也是没什么问题的。说到底,还是要根据实际现状和个人需求来定。那么,假如你再买房,你更倾向于什么样的楼层呢?下方留言说说理由吧。

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