房贷松口!成交激增80%!这个11月,才是最该出手的时候

你可能想不到,今年最适合买房的时间,不是年末的12月,而是11月。

什么时候适合买房?一般来说,我们有以下几个预判标准:

第一,看政策和金融,高层释放的信号将全方位决定未来楼市大势;而金融乃楼市之母,本轮横盘期,就是从银行收紧房贷开始。

| 图源:视觉中国,已获授权

第二,看楼市变化,一手存量房相当于蓄水池,二手房相当于出水口分流,他们的成交量,是直接的参考指标。

而鉴于今年冷淡的拍地情况,明年新房供应大概率将缩水,一手存量房缺少补货,只能消耗原来的库存。

若二手成交从底部反转,必然会传导到新房市场,一手存量房本就不多,接下来很可能出现供不应求,整体市场反弹。

第三,看开发商给出的优惠折扣,这将直接影响我们的购房成本,力度够大的话,省下一辆代步车不是问题。

最后一个,就是作为购房者的真实需求,我们都想花更少的钱,买到一套地段好、配套好、品质好、面积还要大的房子。

为什么说,11月是今年最适合买房的时机?我们一个个来看。

政策底,金融底,前赴后继

其实,进入10月以来,高层已经接连发出两个回暖信号。

第一,央行表示,要保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

| 图源:财联社

此前,部分金融机构对于30家试点房企,三线四档融资管理规则存在一些误解,一定程度上造成部分房企资金面紧绷。

为了真实了解房企的资金情况,一个月内,国家层面连续召开4次房企座谈会,这实属罕见。

表:近期4次全国层面房企座谈会

| 资料来源:中指研究院整理

如今,风向逐渐明朗,财联社报道,10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升,环比增多约1500-2000亿;部分央企,还开始发行债券,向市场集资。

也就是说,金融机构对房企的融资在逐步修正、放松。

| 图源:财联社

第二,还是央行表示,少数城市房价回稳后,房贷供需关系也将回归正常。

| 图源:财联社

这个信号一传出来,不仅房企的资金面松了,针对购房者的个人信贷也松了。

据贝壳研究院显示,10月以来,深圳、广州、中山等20个城市房贷利率出现下调趋势,房贷利率下降,贷款额度多了,审批速度加快。(贝壳研究院)

在中山来说,除了中国银行外,四大行的利率全都跌破6%,最低去到5.8%。

其中,据农行员工透露,中山农行住房按揭利率,下调幅度高达-45BP,一手房首套最低5.8%,公积金组合贷款优惠至5.6%。

而且,据网友反映,现在各大银行的审批速度明显加快,原来积压了快半年的审批,这几天突然就收到了银行的放款通知。

信贷松了,房企不会因为资金链断裂,导致后期无法收楼;利率下调、额度增加,给了更多人买房机会,直接减轻买房的负担,进而刺激市场回暖。

我们还可以看出,政策调控期往往较短,一般只有半年,政策也会根据市场及时调整。

而政策调控的目的,是为了让市场稳定健康发展,房价不能大涨,但更不能大跌。

所以,从10月以来,全国已有9个城市出台限跌令,价格太低不让网签;继哈尔滨后,沈阳,正在打响救市第一枪。

湾区楼市成交,开始从谷底反弹

楼市对政策和金融的反应,从来都是异常迅速的,尤其在一些核心城市。

进入11月以来,深圳二手成交开始破冰,连续3天日交易量破120套,相比10月底,每日成交量基本只有个位数。

| 深圳二手房数据

深圳的新房呢,据克而瑞数据,10月深圳普通住宅成交面积达48.44万平,环比上升48.2%,一些热门片区新房,还得摇号抢房。

而旁边的东莞,经历了8月和9月成交量的“腰斩”,到10月份,一手成交量环比激增80%,同比去年差距也明显缩小

|来源:合富大数据

11月第一周,2大全新盘首开,都交出了飘红的成绩单。

虎门的万科未来之光劲销230套,销售额达10亿;另一个位于厚街的高端盘,同样人气满满,上演现象级热销。

|瑧山悦开盘现场

大湾区两大核心城市率先出现破冰迹象,在轮动效应加上政策利好的叠加,其他湾区城市回温只是早晚问题。

打折最狠的时候,不是12月,而是11月

知道了未来的趋势,接下来,就要看入手节点了。

大家都知道,每年年底,每家开发商都要冲kpi,他们的kpi,并不只是单纯的成交金额,而是签约金额。

但你可能不知道的是,12月卖出的房源,通常来不到网签这步,房企只能收到首付款,不能收到大额的银行放款。

所以,房企往往会提前到11月,将优惠力度拉到最满,以求完成kpi。

看看历年来的促销动作,你会发现,11月的力度是最大的,打折的项目也是最多的。

据房叔不完全统计,今年11月开始,前10天时间,中山已有118个项目推出促销活动;对比去年12月,全市全月共88个项目有促销动作。

而相比往年,今年的打折力度,可能是近几年最猛。

很简单,今年是三道红线实施的第一年,开发商尤其重视回款,而12月底,就是房企3条红线的考核时间线。

一旦未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制,到时借贷成本大幅增加,甚至借不到钱,导致资金链断裂。

所以,现在,开发商面临空前的回款压力,甚至可以说,部分房企已经到了保命的地步,他们的打折力度将达到空前,刷新历史最低价。

| 来源:广州房产

对于我们购房者来说,这就是近几年来最难得的捡漏潮。

另一方面,我们也要注意,收益越大,风险也越大。

民企降得多,但背后的财务风险可能越大,因为降价力度往往视乎楼盘成本而言,当优惠力度接近成本价,那就是极限了。

开发商也不傻,一味降价促销只会极度压缩企业利润,最终压缩成本,房子交标、建筑质量,甚至能不能收楼,都成问题。

相对应地,有国企央企背景、中国房地产前5强的绿档企业,由于实力雄厚而稳健,如万科、保利,他们的回款压力更低,所以打折力度小一点。

但看长线,他们走得更稳,未来收楼、房产质量乃至未来运营服务,都更有保障。

回收折扣,马上涨价

万科中央公园,步入抄底倒计时

最后一步,就是看我们自己的实际需求,挑选具体的楼盘了。

并不是价格降得最猛的楼盘,最值得入手,而是有顶级产品力、有真实居住价值的楼盘,给出了低价的窗口期,才值得我们入手。

在这方面,典型案例,是古镇爆盘——万科中央公园。

| 万科中央公园实景图

据项目透露,今年最后一波优惠,已步入最后2天时间。

目前,正值万科双十一抢房节,首期20万起可抢万科中央公园。

现场成交即送家电11件套,可参与抽奖抽取最高20年物管费,指定房源还加送5w车位优惠券。(注:详情以现场释放活动规则为准)

而11月14号之后,所有户型的折扣将逐步回收,168平爆款户型还将涨价1%!

为什么别人才开始疯狂促销,它却提前跑出。

一方面,这来源于万科雄厚的实力,敏锐的操盘节奏,旗下每个项目都受到市场认可,稳步完成回款目标。

另一方面,万科中央公园自面世以来,逢开必爆,抢都抢不到的节奏,哪还要靠打折吸引客户?

它的强势,是哪怕市场处于低迷期,依然可以一枝独秀。

在10月,万科中央公园成交了132套房源,位居古镇前列,卖出的还多数是168平的楼王大宅,标杆效应和客户的信赖度极高。

| 项目现场人气

当然,这种逆市而上的硬气,归根到底,都是硬实力加持。

作为古镇的“定海神针”,万科中央公园向我们展示了何为标杆的力量,何为超越性的封面作品。

在地段上,万科中央公园占据古镇镇中心,真正的“一环”生活圈。

你可以看到,以项目为中心的数公里内,镇政府等十多家政商机关、计划落地的大型商业体、古一学校、镇中心幼儿园、曹步初级中学等3-15岁教育,几乎囊括了古镇的顶配资源。

| 项目区位图

大家常说,成熟和成长性不可兼得,但在万科中央公园,打破了这个定律。

项目和中山产业平台(古镇园)与湿地公园为邻,一边是无可限量的未来,一边是不可再生的稀缺景观。

值得一提的是古镇园,投入超254亿,规划建设360米地标、会展中心、酒店、商业街、博物馆、教育留学科技中心、图书馆等,俨然是古镇乃至中山西北部的新中心。

| 古镇园效果图

房价高成长的要素,被它牢牢把握住了。

再看产品,万科中央公园保持了万科一贯的超水准发挥,以全维度的人居升级,把古镇的居住调性,拉高一个维度。

无论是内外环的社区构造,堪比15个标准足球场的约5万平园林,还是专为全龄段业主打造的“9+X友好型社区体系”,你都能看到项目对居住需求的深刻洞察和高度满足。

| 实景图&效果图

除了物理维度上的升级,居住美学上的升级,更足以给大家带来精神上的愉悦和享受。

项目融入了万科都会系的美学风格,三段式黄金美学比例、约15米挑高的穹顶、随处可见的艺术雕塑,似乎让人瞬间穿越到欧洲某个小镇,纯粹而浪漫。

| 中央公园的美让人沦陷,实景图

最后,是户型上的创新。

目前,项目在售约89-168平户型,全私梯入户、一线品牌智能交标、全屋带收纳系统,自外到内重塑了我们的生活体验。

| 楼层平面图

89平户型,去走廊化,充分提高了利用率;119平四房,南北对流,4开间朝南;139平户型,有大面宽,主卧室还带阳台;约168平楼王大宅,超级客厅+超级阳台,媲美200平大平层(详戳)

好了,说到这里,你应该明白了,为什么要在11月买房,为什么要看万科中央公园。

一个信号不足以引起重视,但如今,政策、市场全面反转,开发商促销集中发力,铺天盖地的风口之下,为我们创造了一个抄底时机。

等到明年,整个市场可能有新的转变,加上信贷进一步放松,市场回暖后,开发商调价几乎是必然。

尤其是一些优质项目,像万科中央公园,一旦错过今年最后一波优惠,明年你的入手成本,将蹭蹭上涨。

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