政策变化致使无法贷款,定金是否还能要回?

王先生前段时间认购了一套面积为80平方米总价款为65万的房子,签订认购书当天向开发商支付了5万元的定金,约定的付款方式为按揭贷款,后王先生按约支付了20%首付款并向银行申请贷款,但贷款申请未能通过,后来王先生被告知因为银行政策调整其首付比例过低无法申请贷款。王先生于是决定放弃购买此房,打算要回首付款,又担心自己要承担违约责任,所幸后来在本所律师的分析指导下,王先生仅依据合同中约定的“如遇政府、银行政策调整贷款不成的,购买人有权解除认购协议,双方互不追责”这一条款就解除了自己和开发商之间的认购协议,并顺利地拿回了首付款。

如果上述案例中,银行贷款政策把个人购买首套住房的首付款比例调整为30%,开发商无法通过协商让购房人提高首付比例的,双方之间的认购合同也对此没有任何约定,那么购房人能否要回首付款呢?

在签约时正常购买首套住房的个人支付20%的首付款即能获得贷款,签约以后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得批准,也即订立买卖合同的基础发生了变化,导致购房人履约困难,这也就是所谓的情势变更情形。

《民法典》第533条规定,“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商,在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”

《民法典》第533条规定,“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商,在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”

因此,如果系政策原因使得买受人首付款比例提高和贷款不能,从而导致买受人丧失履约能力。在购房人无法按原计划获得银行贷款的情况下,其与开发商之间的购房协议已签,定金已付,或者已经按约支付了首付款,现在因上述原因导致贷款未获批准,则意味着购房人无法按约履行买方义务,因此要求其承担定金罚则或者合同强制履行责任,则有失公允。对此买方并无过错,让一个没有违约的人来承担违约责任则显示公平,出卖方应当全额返还购房人已支付的首付款或定金。而购房人可以在主张返还定金或者首付款时,可以主动援引情势变更原则维护自己的合法权益。

对此,若贷款政策并无变化,而是购房人征信不良或是没有及时配合办理申请贷款事宜,导致无法按期支付房款的,责任应该如何分配,我们下期分享。

吉林雅成律师事务所 王敏