房贷逾期,开发商垫付后可向贷款人追偿

商品房买卖一直都是网上热点话题,开发商逾期交房、烂尾楼、业主举牌维权等信息不时见诸朋友圈。但是,下面将为大家呈现一个不同的案例,出现的是业主贷款逾期违约,开发商起诉业主的情形。

2015年12月19日,冯磊(文中人名和公司名称均为化名)和天绿房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议,冯磊购买了天绿房地产有限责任公司所开发的“天绿鑫悦湾项目”位于河南商丘市的商品房,建筑面积为108.01平方米,总价款为1280000元。冯磊在合同签订时缴纳了首期房款48万元,剩余的80万元采用银行商业贷款方式支付,并在合同中约定将于2016年2月19日办理完毕。

在买卖合同补充协议第六条12(4)(b)约定:冯磊应当根据其与银行机构签署的按揭贷款合同的约定,按期足额向贷款银行清偿贷款本息。冯磊承诺,如冯磊未按照按揭贷款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项,致使贷款银行向天绿房地产有限责任公司要求承担保证责任的,则冯磊保证其应于收到天绿房地产有限责任公司书面通知后10日内将天绿房地产有限责任公司因履行其担保责任所遭受的损失偿付,否则商品房已交付的,冯磊尚未办理房屋权属转移登记手续的,天绿房地产有限责任公司有权解除本合同,冯磊应向天绿房地产有限责任公司支付总房价款20%的违约金,并且按照本补充协议第十六条部分的约定办理合同解除手续。上述合同签订后,冯磊向中国工商银行贷款,天绿房地产有限责任公司提供连带责任保证。但是,冯磊最后因为种种原因没能正常还款。于是,天绿房地产有限责任公司承担了保证责任。

冠领说法:

双方当事人在签订合法有效的合同后,应当根据诚实信用原则,按照合同的性质、订立的目的以及交易习惯和保密、协助等相关义务,全面履行义务。

首先,合同无论是订立、变更或是解除,其最鲜明的原则就是,合同双方当事人意思自治。即合同双方当事人在协商一致的情况下,可以订立、变更或者是解除合同。

其次,上述案中出现了《民法典》规定当事人可以解除合同的情形,即冯磊不履行主要债务,经过催告后在合理的期限内仍然未履行合同义务。此时,天绿房地产有限责任公司有权解除合同。

再次,根据《民法典》中有关合同的履行问题的相关规定,在合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并且有权请求赔偿损失。

最后,因为冯磊存在不履行合同约定的义务的违约情形,因此,天绿房地产有限责任公司可以要求冯磊承担违约责任。

因此,从上述案例可以看出,冯磊作为违约方违反了合同的约定,即使是在合同已经被解除的情形下,仍然不影响其承担违约责任。其违约责任数额的确定可以根据订立合同时的约定,也可以根据法律规定。

特别需要注意是,办理的房贷必须按时归还,不能出现逾期的情况,因为逾期后银行会把逾期记录上传至征信中心,导致个人征信出现不良。被记录征信不良后,会影响贷款人以后各种贷款的申请,比如车贷等,并且在逾期后银行也会催收。

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