关于房贷利息的真相-答疑篇

上文《关于房贷利息的真相》

核心观点是:

贷款利率就是你的真实贷款成本,与你的还款方式和时间无关

还款方式与实际贷款期限有关,越晚还本金贷款期限越长,而是否需要长期的贷款取决于你的投资收益率(包括房价上涨)能否跑赢贷款利率

文章似乎反响不错

后台也收到了很多更具体的问题和留言

这里挑选一些典型的问题集中解答

一、文中举的例子并不是等额本金和等额本息,能否更具体阐述这二者的还款区别?

我举的例子实际是100元的先息后本和等额本息两种还款方式

我这里还拿100元5%借2年的案例,把三种方式都说明一下

先息后本:

顾名思义,先还利息,再还本金

还款方式:第1年末还5元,第2年末还105元(5元利息+100元本金)

现金流分布:本金在最后,前面还的全是利息

注意:不要去计算还款100元本金,10元利息,没有意义

等额本息:

每期还款金额相同,但本金/利息构成比例不同

还款方式:第1年末还53.78元(其中5元利息,48.78元本金)

第2年末还53.78元(其中2.56元利息,51.22元本金)

现金流分布:本金偏后

注意:不要去计算还款100元本金,7.56元利息,没有意义

等额本金:

每期还款本金相同,但利息不同,导致每期还款额都不同

还款方式:第1年末还55元(其中5元利息,50元本金)

第2年末还52.5元(其中2.5元利息,50元本金)

现金流分布:本金均匀分布

注意:不要去计算还款100元本金,7.5元利息,没有意义

三者的区别仅仅在于还本金的节奏不同

贷款成本都是5%的利率,区别在于实际占用资金的时间不同

先息后本占用资金时间最长(毕竟最后才还本金,所以利息费用表观最高,这不代表成本高,仅代表占用资金时间长而已)

等额本息占用资金处于中间水平

等额本金占用资金最短

因此等额本息、等额本金都可以理解成是某种形式的对先息后本的提前还款

所以房贷(只能等额本息或等额本金)表观看上去能贷30年、25年

实际有效占用资金的时间并没有那么长

二、为何银行不允许先息后本还款,只能选择等额本金或等额本息?

因为先息后本还款风险大

如果你每个月都只需要付利息

谁能知道你到期后能不能还得起本金?

利息和本金毕竟不是一个量级的数字

尤其如果大家手上有一些钱可能又会拿去买别的东西

比如再买一套房

那到期的时候很大概率很难突然拿出大笔现金

而等额本息、等额本金

相比之下每月还款比较均匀

对银行来说风险小很多

能提前识别出还不起贷款的人(不必等到需要还本金的时候才发现这个人没钱)

即使真断了贷,总也是收回了一部分本金的

最后,从买房者的角度

每月工资收入相对均匀

等额本息或等额本金的现金流入流出也正好匹配

三、有一笔储蓄,觉得长期能跑赢利率,但近期一两年现金流压力大,入不敷出,是否可以提前还款?

这个问题非常好

是对我前文的补充

前文针对是否需要提前还款的决策,提出核心是看长期收益率能否超过利率

但忽略了很重要的一点是

每个月都要还款,短期怎么办?

我的建议是,仍然不必提前还款

这里涉及到提前还款的小知识

即可以选择缩短期限或缩小月供

什么意思呢?

缩短期限:

即月供不变,但不必贷款比如30年了

可能20年就结束

但注意,这里缩短的是以后的年限

也就是说,提前还款之后仍然是要接着还月供的

所以从占用银行资金的角度说

我们去掉了原来计划中最后的那几年的资金占用

缩小月供:

即年限不变,但月供减小

每月的现金流压力会减小

但本质上

这种方式的提前还款是按照原来的比例降低了还款之后到到期日的这段时间的每个月的资金占用

这么讲可能有点儿抽象

我还是举个案例

假设我们贷款100元,分4年等额本息还清,这样年供是28.20元

如果我们在第1年末决定提前还款24.36元

(这个数字是我算出来为了使得采用缩短年限刚好是缩到3年凑整的)

采用缩短年限的方法,还款期限缩短到3年整(即再还2年即可),年供不变

采用缩小年供的办法,还款期限仍为4年(即再还3年),年供降为19.26元

那么三种方式的本金占用份额分布分别如下:

可以看到,两种方式下,都做到了相对原计划减少资金占用的效果

但缩短年限法更极端,更快减小了资金占用

缩小月供法,也减少了资金占用,但减小得更均匀,没有那么极端

而两种方法都没有改变贷款的成本

所以结论就很明显了

如果你的现金流压力不大,只是觉得自己的收益率跑不赢利率

那么你应该选择缩短年限法,尽可能减少资金占用

如果你有信心自己能跑赢,但只是现金流压力太大

那么你似乎应该选择缩小月供法,这样以后月供压力会减小

资金占用减少得也没那么快

但是!注意,但是!

提前还款是不可逆的,如果你这阵子现金流压力缓解过后

你也没办法把还掉的钱再贷出来!

所以,如果坚信自己能跑赢利率

并且现金流只是个短期问题的话

那么解决现金流问题的办法

还是应该从现金流着手

而非从减少资金占用时间(提前还款的本质)着手

具体怎么做呢?

比如我们可以预留出一年现金流缺口的金额

购入稳健类产品,或者干脆就存货币基金

而把剩下的钱仍然全部购买权益类资产(或其他你认为跑得过利率的资产)

这样表面上看,你最近一年缺口的钱似乎跑不过利率

你存着不还,亏了,利率低于贷款利率,亏了

但如果算整体的账

你亏的只是这一两年现金流的利率差

整体资金占用时间会比你把钱都还掉应该还是要更多的

资金占用时间更多,长期收益率又能跑赢利率,那自然还是赚了

当然如果你剩余期限本来就不长,那你需要根据具体情况计算一下再来权衡

而对于预期长期现金流都会压力很大的朋友

那么提前还款,并选择减小月供的方式则是最好的

四、每月公积金收入比月供多,并且有一大笔余额在公积金账户上,是按月提取还款还是一次性把余额用来提前还款?

这里与前面讨论的差异在于,公积金如果趴在账上,利息极低

有的地区公积金可以提取出来,有的地区不行,只能直接冲掉房贷(等同于提前还款)

如果可以提取出来,自然应该提取出来,然后投资你认为超过房贷利率的产品

如果不能提取出来,而余额又很大,那应该一次性提前还款

毕竟这部分钱等同于永远不可能获得超过利率的收益

如果大家还有相关的问题可以留言或后台咨询

毕竟理财和还贷是需要综合考虑家庭各方面情况的

不存在绝对正确的公式和方法

我会提供我的角度的建议

也不一定对

或者说,没有对错

但我的建议也不一定是最合适的

仅供参考而已