银行收取房贷提前还款补偿金惹争议!提前还款到底值不值?

8月1日,交行在其官网上悄然发布了一则调整“个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费”标准的公告,却在第二天引发了市场的争议,交行不得不撤下相关公告。

交行在原本的公告中,收紧了个人按揭房贷等信贷产品提前还款补偿金收费标准,并以1%为标准拟收取补偿金。这意味着如果贷款客户提前还款100万,将额外支付交行1万元的补偿金。不过,交行在原公告中还指出,该标准将于11月1日开始执行,且在合同约定基础上,各地分行具有补偿金优惠减免权限。

虽说交行给这一新规的执行留了“活口”,但这同样引起了购房者的不满与不解,银行“躺着赚钱”的质疑声越来越大。有银行分析人士直言,银行此举或主要源于近期提前还款的房贷客户增多所致,银行才通过提高提前还款的成本来抑制房贷等信贷客户提前还款的行为持续上升。

提前还款究竟值不值?多位受访的业内人士认为,这需根据个人实际情况判定,不建议盲目跟风提前还贷。

银行收取房贷提前还款补偿金惹争议!提前还款到底值不值?

图/ic

提前还款的人明显增多

“今年年底,我就能把所有的房贷还清了。”张申最近刚刚完成了一笔房贷的提前还款。他在去年年底开始,就已经尝试将手头上的资金提前还了房贷。而现在,两笔资金还完之后,他剩余的房贷金额已经不多了。

虽然对未来经济预期并不悲观,但张申觉得,现在还房贷更为合适。在他看来,当前房价处于下行趋势,为了避免房价跟贷款倒挂,同时减轻每个月的还款压力,就在能力范围内尽量提前还贷。

“交了五年的房贷后,我在去年8月把剩余房贷全还了。”陈果告诉记者,提前还款能少给银行几十万的利息,觉得还是很划算的。

今年以来,银行信贷利率持续下行。在央行多次下调1年期贷款市场报价利率(LPR)之后,当前银行消费贷款、个人经营贷款利率普遍低于4%;与此同时,央行今年亦多次下调了5年期以上的LPR利率,目前部分地区已执行最低4.25%的房贷利率。

有银行业内人士表示,目前提前还房贷的客户主要是此前几年已办理房贷的购房者,那时的房贷利率普遍偏高,有的甚至利率高达6%以上。即便是今年LPR已有所下行,但仍需等待明年年初或约定的日期才可下调房贷利率。

同样是提前偿还了部分房贷,李彤却是因为投资理财的“失意”。今年以来,她所投资的股票、基金,甚至是原本风险较低的银行理财产品,都出现了浮亏的现象。亏损的比例已经到达了其投资本金的20%。

“虽说是浮亏,但看着每天 ‘只此青绿’的投资收益,心里也挺堵得慌。”李彤直言,与其让现有的资金在不确定的理财市场里毫无起色,不如提高确定性,提前还房贷。这样不仅能防止投资亏损,还可以为未来节省下一笔不小的房贷利息。

李彤此前计算过,她房子总贷款金额为140万元、贷款期限为30年。如果提前还20万元且还款期限不变,则每月可减少大约2000元的还款金额,总共可节省大约17万元的利息支出。于是她将手头上原本打算投资的资金,提前还了房贷。

像张申和李彤这样提前还款的人并不是个例,在一些社交平台上,针对提前还房贷的热议自今年以来就从未中断过。而某城商行个贷部门负责人告诉贝壳财经记者,今年上半年提前还款的人确实明显增多,但从总量上看占比并不高。

购房者提前还贷对银行产生什么影响?

受访的多位银行分析人士,将交行欲收紧提前还款补偿金的原因,归结为提前还款者明显增多。但购房者提前偿还房贷,为何会让银行如此紧张?

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,银行收取提前还款补偿金的条件变得更加苛刻,可能源于今年以来个人贷款有效需求不足,增长缓慢,银行试图通过收取补偿金手段遏制客户提前还款行为。同时,近年来由于加大向实体经济让利,费用减免较多,中间业务收入下滑明显,银行或将通过收取“补偿金”增加中间业务收入。

“虽然从理论上讲,客户提前还款可以释放部分个人按揭贷款空间。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华亦表示,但当前市场资金处于相对合理充裕的水平,而房贷目前对银行来说仍是优质资产,因此银行或不希望客户提前还款。

今年以来,金融监管部门一直让银行间的流动性保持了合理充裕的水,同时多次要求银行业等金融机构加大信贷投放力度,以满足实体经济、刚性住房群体等的合理融资需求,信贷利率亦在持续下行。

一位银行分析人士指出,在当前提前还房贷的客户,其利率普遍偏高,期限相对较长。在信贷利率下行的周期中,银行亦希望锁定长期的、利率较高的优质资产。“这一点与信贷客户想要降低负债成本道理相同,但方向相反。”

提前还款还是更多投资

作为身负房贷的购房者,当前提前还款到底值不值?多位受访的理财人士认为,这需根据个人实际情况判定,不建议盲目跟风提前还贷。

董希淼向贝壳财经记者表示,判断是否提前偿还房贷最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利率。如果可以覆盖,则可考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分偿还贷款。

“房贷是普通人为数不多能使用的成本相对低、时间足够长的融资工具,因此并不建议购房者盲目偿还贷款。”某股份制银行一位理财师指出,从资产的配置角度来说,当前如果进行长期投资,收益率基本上可以“跑赢”房贷利率。

另有资深理财专家表示,提前还款是增加了未来的“确定性”,而更多投资则是在“不确定性”中博取更高的收益,因此究竟选择“提前还款”还是“更多投资”是因人而异的事情,这取决于自身的风险承受能力、家庭成员情况、风险偏好等一系列问题。

“如果风险承受较强,用更多的资金来做长期投资博取高收益可能是更好的选择。”上述理财赚专家表示,但对于“上有老、下有小”的家庭来说,风险偏好较低的购房者来说,在力所能及的范围内可以选择提前还款,或更为适合。

不过,董希淼还认为,有钱就提前还贷并非是完全正确的,即使投资收益低于房贷利率,仍旧应当保留一部分现金。

金融科技观察者毕研广亦认为,判断是否提前还款需要看手头资金是否充足、是否未来3至5年之内有稳定收入,同时还款后不会因为流动资金短缺而妨碍正常生活。如果三个条件都不满足,不建议大家提前还房贷。

(应采访者要求,文中张申、陈果和李彤均为化名)

新京报贝壳财经记者 姜樊 实习生 林静宜

编辑 陈莉 校对 柳宝庆