2021年底凡是叫你不要买房的都是仇人,立即拉黑!

芸姨,资深房产投资人!这是芸姨带你赚钱的第3年,已经成功帮助全国超1000人资产破千万,数次成功预测了多个城市的上涨节点,关注芸姨爱房,成为买房内行人。

#01

怎样选筹才能选到5~10年涨幅最大的小区?

提问:芸姨,重庆整个市场如此多的小区,我们怎样才能选到未来5~10年涨幅最大的小区?如何能从各种信息得到有价值的信息?

回答:对于刚进入这个行业的人来讲,第1件事情不是先着急买房,而是要先看地图,看规划图,哪里是高薪产业,哪个板块是改善板块,哪里是刚需板块,政府资源投放,再细看每个板块的产业结构和人群分布,熟悉学区、交通等各种配套。

然后再到市场上先看房200套,至少也得看到了100套吧,去看产业规划落地进程和各式各样的房子,你看了以后,你自己对每个区域有一个大致的判断,理性的分析会告诉你哪个地方的房子的价格低估,那么这货将来长远涨幅一般会优于被高估的货。

一般来讲正在发展的板块的板块潜力是大于已经发展完的板块,比如上海中心区域的涨幅大概在6倍左右,而城乡结合部的涨幅,最近10年应该在12倍左右。另外从资金回报上来讲还有一个杠杆的问题,比如说你的杠杆很足0首付,别人全款买的房,那么他房子比你多涨一倍投资回报率也远不如你,将杠杠和选筹结合起来,每个环节多出5%,综合起来就很不错了。


#02

重庆第三次土拍,观音桥地价将破2万

提问:芸姨,21年重庆三批次土拍地块公布,12月就要开拍,您怎么看这一次土拍,我看观音桥板块估计地价要破两万,想去附近买房,您觉得呢?

回答:亲,你预估的没有太大问题

2021年重庆主城第三批次土拍信息,本批次预计供地共计40宗,占地4212.19亩,总体量约524.86万方,其中观音桥电测村5宗,其中3宗居住用地,预估地价在15000元/m2,商业商务用地2宗,预估地价在11000元/m2。

有三块住宅用地,起拍价就15000元/m2,跟贝壳的朋友聊起这个事情,他给我说,从这周开始,观音桥icon的二手房都陆陆续续被客户要求下线,电测村建北小学旁的一套30年的老房子,原来32万,业主突然改价50万,理由是电测村挂牌价都是15000,小苑的香港置地icon卖35000,那等到政府拆到我们来的时候,拆迁赔偿起码2万/平米,这就是当下房东的心态

不管新房,次新,老破房,房东对于房价的预期整体有所提升,观音桥是核心区,但它的优质新房也不是很多,所以稍微有一些好产品价格在同片区就比较突出,你要买的话,建议年底淘笋买次新优质产品,等待土拍结束,等待明年行情回暖


#03

装修要有科技树

提问:亲爱的芸姨1、强大的卖房科技树,如何花小几万让147平的大三房焕然一新,跪求装修找哪家!若问题太敏感,请私信我 2、感觉华宇花园今年的二手房卖不起价,是否要等等再出?求芸姨推荐靠谱中介。

回答:1.房子装修别找装修公司,直接去正在精装修施工的项目上看别人的装修水平,找一个还不错的小工帮你装,再找一个审美比较好的设计师对效果把关。所有材料阿里巴巴上买最便宜的。我们有专门的学习资料教你如何花几万装出几十万的效果。

2.老破大的华宇花园建议及时出售,老破大是个产品错位,属于穷人买不起,富人看不起的产品。


#04

零首付和高评整么拿回多付的首付

提问:高评或者零首付的标的,怎么让业主能顺利配合,或者能顺利让业主把先多付的首付款退回,谢谢!

回答:1.三方合同上补充协议写好“最终首付金额以房屋总价与贷款审批金额差额为准”;2.后续补充协议签好双方的借款协议,多付的首付款是我们“借”的;基本上就是这两条,如果再多一些,就涉及双方的具体协商了。


#05

河北选筹首选北京,次选天津,最后才是环京

提问:坐标河北廊坊,号称京津走廊上的一颗明珠,自主一套140平,门口就是小学初中,17年13000购入一套86的两居,手里还有300平米的拆迁房,问您说过河北没有存在感,那么廊坊离天津北京这么近,未来房子有潜力吗?要怎么优化资产?300平的回迁房给了之后要不要出手,周边建议哪里?北京?天津?济南?另外本人农村户口,家里有800平的宅基地和院子,以目前的形式看,可不可改成别墅,主要担心未来农村改造,我们村离天津武清佛罗伦萨小镇才15公里,还有我的农村户口要不要保留,或者买入天津房产办成天津户口?望给点建议,关注你很久了,祝您越办越好

回答:你好,为什么河北没有存在感?

当一个城市经济发展到一定规模之后,辐射和扩散效应显现,带动周边区域发展,形成1小时经济圈,也就是城市群:珠三角,长三角,京津冀。

但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果:

一是“马太效应”,城市之间的经济发展不平衡加剧,导致地域差异越来越大。

二是“扩散效应”,经济强省带动周边不发达城市,实现城市间经济均衡发展。而河北属于结果一,被动向北京和天津输血,存在感越来越弱。河北省环绕北京周边的4区13县,未来发展潜力差异巨大。能级低的城市,与相邻经济强城市 市中心的距离越近越好。

原因在于,二三四线城市随着城市能级的降低,向外辐射能力下降,城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。廊坊看似离天津和北京都很近,但你实测地图上距离,离哪个城市都不近,中间地段最尴尬。

北京的北边和西边全是山脉,人口有山脉阻隔,导入会削弱。东边和南边有平整的土地。东边:通州地缘优势,燕郊抵达最近的中心区国贸,直线距离只需要半小时。

南边:大兴范围太大,北京南边丰台和大兴都没有能拿的出手的产业聚集地,所以人口集群效应减弱。没有人口聚集,就没有投资价值。所以环京能买的只有燕郊。

坐标河北,子弹充足首选北京,次选天津,最后才是环京。具体说说你的子弹和房票情况,再做具体的资产配置建议。自住养老可以考虑自建别墅,当做纯消费。如果未来农村没有拆迁土地,户口留着没有价值,可以考虑迁入天津,为孩子未来高考做准备。


#06

卖掉山东老房子去常州买房毫无问题

提问:芸姨你好,我最近想把山东泰安老家的房子卖掉,在常州买房。介绍下情况:老家房子在泰安南,高新区,现价二手房每平米7600左右。常州房价均价也要17000左右。想问下,这样置换有没有风险?我担心常州房价虚高,置换后,会不会房价大跌。请给出一些建议,谢谢

回答:常州,是江苏省辖地级市,国务院批复确定的中国长江三角洲地区中心城市之一、先进制造业基地和文化旅游名城,有产业基础经济基础,而且常州的地王也是逐年攀升

2017年常州地王单价9100元/㎡;

2018年常州地王单价11253元/㎡;

2019年常州地王单价15665元/㎡;

2020年常州目前地王单价19793元/

另外前几年常州的确存在人口外流的情况,但是从趋势来看,最近几年常州的外出人口逐年减少,而外来人口却在逐年增多。

所以这个城市的房子还是非常值得买,只是在19年,19年,20年连长了3年后,现在还在回调期,现在又处于房产税来了

(1)会有一些人恐慌抛售,你可以这一年缓慢的看房

(2)将家里的老房子处理掉,房子涨幅低收不起租还要缴税,捏在手里浪漫名额也没必要。

做好这些准备,等明年年底就可以上车常州了提问:高评或者零首付的标的,怎么让业主能顺利配合,或者能顺利让业主把先多付的首付款退回,谢谢! 回答:1.三方合同上补充协议写好“最终首付金额以房屋总价与贷款审批金额差额为准”;2.后续补充协议签好双方的借款协议,多付的首付款是我们“借”的;基本上就是这两条,如果再多一些,就涉及双方的具体协商了。


#07

买不买车位,主要看的是车位配比

提问:姐,您好!小区非人防车位出售,价格还算合理,房子自己居住概率不大,可能以后卖掉,需不需要买?谢谢回复!

回答:车位=5平米 ,买不买车位主要看的是车位配比,如果小于1.2就要买。从投资上来说,车位不能贷款,所以涨幅是没指望的。对于顶级豪宅,我支持买车位,比如说1000万的房子买一个40万的车位,我是支持的,因为可以增加豪宅的流动性。但对于一般的房子不建议买车位。


#08

恒大不会烂尾安心持有

提问:芸姨你好,我目前有两个问题请教:1,我在大渡口有一套恒大麓山湖的精装大三房,总价130万左右,首付4层,正常情况是今年11月底交付,作为家里刚需,但近期恒大的暴雷和目前项目停工来看,我还是很担忧的,我目前有两个想法,如果可以正常交付,物业管理也能保证,还是想自住,如果不能正常顺利交付,就是法律违约赔偿问题,到最后就算拿到房产证我肯定会立马出手低价卖,楼盘的品质信用对未来房价影响太大了,请问我考虑是否正确。2,我爸妈在江津老城区有一套步行8楼(顶楼)两室一厅的老房子(20年),未来也装不了电梯,唯一一套房,我打算卖出,但是上半年我有尝试贴传单和中介,大部分都嫌弃楼层太高了,怎样才能卖出好价格?本来打算是江津房子卖了,拿去给重庆的新房装修,现在也是脑壳痛,谢谢芸姨答疑了哈。

回答:今年12月九龙坡有5块地要出售,九龙坡板块势能逐渐增强,你的房屋从地段上来讲,目前该板块紧贴大渡口建桥板块,整个大渡口建桥和钓鱼嘴板块都属于重点打造板块,龙湖天街和万达双商业中心加持,龙湖两大块地持续多年陆续开盘维持热度的大盘效应持续,所以未来该片区的发展有不错的上涨潜力

至于恒大的问题也已经有明确去向,最近国家开始呵护房地产,恒大公告里说:今年7-10月,完成546个批次交楼工作,涉及184个不同项目、57462户业主。

其中,7月交楼项目105个,户数20980户;8月交楼项目85个,户数21106户;9月交楼项目48个,户数7808户;10月交楼项目39个,户数7568户。

还有恒泰、泰禾、花样年等一众违约房企,均表示将全力以赴复工复产,保交楼,保质保量完成楼盘交付

烂尾楼迟早要复工,不能形成大规模蔓延。保护供应商、施工方、购房者、银行这四大群体的利益不受损,保护就业和经济是国家方针。

所以即便恒大烂尾也是有其他的开发商接盘的,只是处理的时间长短不太受控,即便换了开发商来接盘也不建议你立马卖出,如果换了一个更强的开发商,你的房子应该更值钱,在全国对开发商进行几道红线的严控下,接盘的大概率是实力更强的开发商,所以不用担心。

房子最重要的是地段和配套,其次才是品质,即便品质稍微差点影响也不大,你看北京有些30年的楼梯房破破烂烂的不也7万一平嘛

文章来源芸姨爱房微信公众号

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