跌!跌!跌!买房最佳时机到了吗?

房地产市场过冬趋势,已经“肉眼可见”!

文|薛宇飞实习生黄官才华

15日,国家统计局发布了2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。相比于9月份,10月新房销售价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个,二手房价格环比下跌的有64个。从统计局当日公布的另一组数据看,10月份全国商品房销售面积约为1.27亿平方米,是近6年来销售面积最低的“银十”,只高于2015年10月。

业内分析,当前价格的下跌是成交量下行的结果。二季度以来,二手房成交量保持下降,新房、土地市场相继降温,造成10月份交易量进一步下滑。继一季度市场过热、重点城市房价上涨较多后,现在价格的回调是对前期过热的自然消化。

新房价格出现普跌三亚逆势上涨

10月份,70城新建商品住宅价格指数环比下降0.3%,同比上涨2.8%。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬解读称:“9月份新房价格环比涨幅首次下跌,10月的跌幅则进一步扩大。可以认为,当前房地产市场开始‘入冬’,市场矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。”

从数量上,也能看出市场转冷的迹象。10月,70城新建商品住宅价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个,较9月新增16个。严跃进认为,这说明市场在库存和资金的双重挤压下,各大城市的降价促销动作增加。

不过,贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬分析,下跌城市中约80%的城市跌幅未超过0.5%,跌幅较小,房价仍然保持总体平稳。

在新房价格逆势上涨的13城中,三亚以0.8%的环比涨幅领跑其他城市,位居70城第一位。海南省会城市海口的新房价格涨幅持平。对于三亚的价格上涨,严跃进分析,整体看,三亚过去几年的供应是不足的,所以即便是全域限购,潜在的购房者在符合限购条件后,还是会买房。

分城市类别看,10月份,一线城市新房价格涨幅环比持平,二线、三线城市新房价格分别环比下跌0.2%、0.3%,降幅均有扩大。对此,严跃进表示,除了一线城市外,二线、三线城市均出现下跌,这说明后续需要防范这类城市出现新的风险,包括房企销售困难导致项目开工意愿不强等。

二手房市下行更甚一线城市齐跌

10月,70城二手住宅销售价格指数环比下跌0.3%,同比上涨2.0%。其中,北、上、广、深集体下滑,环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降价的城市范围亦在扩大,10月份达到了64个城市。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,二手房价格整体跌幅明显,主要是两方面原因:一是15个城市祭出二手房参考价,指导贷款发放,导致杠杆紧缩;二是银行信贷对二手房收缩更加明显,甚至停贷。因此,即便是一线城市,其二手房价格也难以避免出现下跌态势。

58安居客房产研究院分院院长张波也也认为,二手房参考价和房贷严控,是影响当前二手房市场的重要因素。

70个城市中,只有4个城市的二手房价格出现环比上涨,分别是赣州(0.5%)、三亚(0.4%)、海口(0.3%)、大连(0.1%),三亚、海口再度领涨。分析称,在新房供不应求的情况下,市场热度传导至了三亚、海口二手房市场。

信贷政策正转变下行局面有望筑底?

许小乐分析,房价下跌的原因是需求端与供给端同步降杠杆。需求端,下半年以来居民按揭贷款的额度收缩,需求减弱。供给端,房企在较大的经营压力下,加大降价促销力度和范围。二手房业主的降价意愿增强,降价行为增多。

张波也分析,进入第四季度,房企加快现金回流的诉求不断增强,虽然整体融资出现有一定向好的迹象,但并不会改变行业的融资难问题。这一原因,推动房企通过降价来拉动销量,导致部分城市房价出现持续下行。

对于后市,张波称,为保障房地产信贷平稳有序投放,不少城市在贷款首付比例和利率上加大对首套房购房者的支持力度,房地产金融侧已现微调。预计今年最后两个月,各地市场的变化力度也将保持差异化,预计市场成交量快速下滑的城市,房贷政策调整的节奏会进一步加快,包括个人和房企两个层面,尤其是房贷审批和发放的提速将是重要趋势。

许小乐预测,市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。10月以来,金融信贷政策正在转变,房地产市场的合理资金需求正得到满足。预计到2022年,房贷供需关系将回归正常,有利于合理住房消费得到正常满足。

但李宇嘉则表示,适度纠偏的信贷环境,并不会对当前继续下跌的趋势形成扭转。特别是在需求端不会松绑限售、限贷的情况下,未来需求复苏态势不能太乐观,房价仍会惯性下跌。