购房驿站|买房贷款怎么操作最划算?

买房到底是全款买合适还是贷款买合适?对于普通上班族来说,肯定是贷款买房合适,因为借到银行的钱,其实就等于赚到了。当然,土豪除外。那么,如果选择贷款,贷款多长时间合适?小编认为,影响贷款年限的重要因素首先是收入,一般月供不能超过借款人月收入的50%;其次是贷款人年龄,一般而言,借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款,且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年,否则不予受理。如果年龄超过40岁,则长贷款期限只能是25年以下。第三是房龄,特别是购买二手房,银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大,也可能贷不到长期限。对购房者来说,确定贷款期限的长短是一个两难的决定:期限长意味着需要支付更多的贷款利息;期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以,要根据自己的收入和压力承受能力量力而行。等额本息还是等额本金?举例:一套350w的房子,首付120w,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:3.25%商业贷款:4.9%,公积金贷款80万,商业贷款150万,贷款230万。贷30年,等额本息的总利息是181.9万,等额本金的总利息149.7万。可见等额本金支付的利息更低。如果压力不大,等额本金是一种好的还款方式。公积金贷款一定比商贷省钱吗?这个是肯定的,要不然为什么搬砖人在找工作时,都优先选择企业缴纳公积金的。一般来说,公积金贷款比商业贷款利率低一些,商贷的基准利率是4.9%,公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子,商业贷款如果是首套能贷7成,那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。首套房公积金首付2成,二套结清首付3成,未结清首付4成;首套商贷首付3成,二套结清首付3成,未结清首付7成。但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异,对于商业贷款来说,只要不是商用物业或者是年限太长的住宅,银行一般不会要求贷款人购买保险。如果是公积金贷款的话,买保险一般在所难免,而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%,公积金贷款的优势就更小了。因此贷款额度较小的话,选择公积金贷款未必更省钱。是否要提前还款?提前还款的方式有四种:一次性付清:归还所有剩余贷款本金。还款额度不变,缩短期限:比较省利息。期限不变,额度减少:每月压力减少,基本不省什么利息。提高还款额,缩短期限:节省利息,但银行一般不办。更多购房指导,请关注百度房产原创话题栏目#购房驿站#