在苏州贷款买房,怎样操作最划算?

以苏州目前2.2W+的房价,全款买一套100平的房子正常需要花费220万+,如果以苏州2021年夏季求职期的平均薪酬9321元/月(智联招聘发布数据)来计算,普通“打工人”不吃不喝要约20年才能全款买房。

而20年以后,等存够220多万再买同样面积的房子,能否买到还是一个未知数。

众所周知,在过去的十年里,中国发展最快的行业是房地产行业。毫不夸张地说,中国GDP的很大一部分贡献来自房地产。如今的房价一直高居不下,已经成为人们茶余饭后谈论的话题之一。

如今,房价的涨跌是人们日常生活中最关心的事情。对中国人来说,房子更像一种安全感和归属感的存在。此外,房子已经成为男女结婚的必要条件之一。但是现在一线城市的房价已经涨到了7万元,甚至在二三线城市,房价也涨到了2-3万元。面对如此高的房价,许多人望而却步。

一般来说,现在一个很普通的房子就得花光一个家庭的总积蓄,甚至资金都不够,所以许多年轻人选择首付。根据数据显示,中国的房贷人数已经超过4亿。你可以想象这是一个多么大的数字!当然,买房也可以分为贷款买房和全款买房。每个人辛苦赚来的钱,在买房的时候肯定会选择更划算的方式,所以买房一次性付清好还是贷款买房好呢?

在国家多年的调控下,房地产市场也开始企稳。此外,自今年年初以来,房地产市场经历了一个寒冷的冬天。可以说,现在开发商一直坚持不降价,购房者不降价也不愿意买,双方陷入了僵局。现在的房地产行业可以说已经没有过去的顶峰了。随着炒房客逐渐离开房地产市场,房地产行业逐渐由卖方市场转向买方市场。总之,炒房的时代结束了。如果你现在想买房子,你手里有足够的钱,没有其他计划,最好全款买房。毕竟,利息就是金钱。如果没有足够的钱,没有其他想法,建议你向银行借钱买房子。

因此,就买房而言,贷款这种利用杠杆的的方式,算是给了广大购房者一种提前上车的选择。

(一)贷款是普遍的购房方式

房子是一种商品,要花很大一笔钱,至少要几十万,几百万。对大多数家庭来说,买房子都不容易。买一所房子可能要花掉一辈子的积蓄。而通过首付加上住房贷款买房,有效降低了购房门槛,提高了购房效率。

我们常说房贷是普通人可以向银行贷款的,贷款时间最长,贷款金额最大,利率最低。通过贷款买房,我们可以有效地利用房贷的财务杠杆与您合作,让我们的生活可以迅速资本化,甚至在房价上涨时增值翻倍。而通过首付加房贷来买房,就有效地降低了购房的门槛,提高了他们买房的效率。

当然,两者有利也有弊。从目前的房价来看,由于很多人买不起房子,足额买房所需的资金基数比较大,会给很多人带来压力。很多全额购买的房子都是在预售期签订的。如果交货期有任何变化,如没有证明或不完整,将很难保护他们的权益。因为房地产开发商会保证补充工作的完成,这其实是很难记录的。面对人口众多的家庭,有很多地方可以花钱,太多的钱肯定会对家庭生活产生影响。

虽然很多人买房愿意买付清全款的房子,但是现在的房屋过剩问题很严重,短期内还是难以实现。当家里有紧急需要使用大量的钱时,就会很被动。其次,贷款买房的压力相对较小。除了首付,其他的钱可以每个月慢慢地返还给银行,不用把全部积蓄一次性地投入到房子上,降低生活水平,等待。贷款不仅要偿还本金,还要偿还利息。一般来说,买房子取决于个人情况。能全款买房也就没必要贷款。如果家里没矿的话,还是贷款买比较好,不要太勉强了,自己先拿出首付,然后慢慢还钱就行了。

央行的最新政策研究披露,初步测算今年一季度我国宏观杠杆率为276.8%;其中,居民杠杆率(住户部门杠杆率)为72.1%,仅比上年末低0.4个百分点。

而去年4月,央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭负债参与率高达56.5%。

其中,有负债的居民家庭中,76.8%的家庭有住房贷款,户均家庭住房贷款余额为38.9万元,房贷占家庭总负债的比重为75.9%。

这里虽然没有具体到苏州的数据,但也足以说明,绝大部分购房者买房是通过贷款的方式来实现。

因此,就住房按揭贷款而言,已是一项普惠性的金融政策,是普通人能够借贷周期最长、利息最低的大额消费性贷款。

换句话说,这是国家层面赋予购房者的一项福利,也是个人/家庭消费能使用的最大杠杆。

当然,说到房贷,就不得不提公积金贷款,这对于购房者来说是最最最不能忽略的福利。

公积金贷款约3.25%的利率,基本上算是市场少有的超低利率了。

只不过,公积金每人/每户一生最多只能使用两次(认房又认贷)的特性,决定了其对于纯刚需群体“照顾”的纯粹性。

这也是后面将提到的首次购房群体,最不该浪费的使用机会。

(二)首次购房是最大的实惠

从购房贷款的维度看,首次购房则是房贷杠杆中对于购房者最友好的那个。

首次购房、首套、首贷其实在概念上很难区分。但对于大部分人来说,只用记住,第一次贷款购买住宅,即可理解为是首次购房。

但由于市场管理主体的差异性,会有不同的判定。比如我们说的首套房,是由产权登记系统说了算;而首贷,则是由银行系统说了算。

因此,要做到首套房首次贷款,既要求名下没有房产,又要求银行系统没有未结清的房贷余额。

对应到实际的案例中,我们会发现有以下几种首套房/首次贷款情况的界定:

1.全款买过一套房后卖掉,房屋登记系统查不到名下有房产,也没有购房贷款记录,算首套房(主要涉及到置换时先卖后买,还是先买后卖)。

2.贷款买公寓之后再买住宅的,算是首套房(再买商办/公寓产品的不适用)。

3.签过动迁协议但是还没有备案的房子,如果再买房也算是首套房(涉及到拆迁改造居民)。

4.未满18岁,跟家人拥有一套房,18岁以后自己再买房的算首套房(成年后才算是独立于家庭)。

5. 外省人有房无贷,在苏州买房,算作首套房(涉及到外地户口在苏州买房)。

综合以上情况,就可以判断是否拥有首次购房的福利了。

那么,为何要把首次购房看得那么重呢?

首先是首付比例,按照苏州的现行政策,首次购房的首付比例最低是30%。首次购房与二次购房相比,在首付比例上差距有近一倍。

以220万总价的房子为例,首次购房最低首付只需要66万左右,而二次购房,则需要近110万,购房门槛无形中提高了一大截。

其次是房贷利率方面的优惠。

从近期苏州执行的房贷利率水平来看,首套房利率普遍LPR+135BP(6.0%)的标准,二套房贷基本到LPR+165BP(6.3%)的利率水平,两相对比利率相差0.3个百分点。

按照贷款150万计算,等额本息按揭30年,首次购房在利息上能省约13.6万,每月月供能少还约378元。

除此之外,首次购房还能一次性能省下不少的契税。

苏州当前的契税征收比例,90平以下面积,首套和二套均为1%;90平以上户型,首套房征收比例为1.5%,二套房为2%。

我们以100㎡的房源为例,按总价220万计算,一次能省下11000元的契税。

因此,从以上方方面面看,首次购房,在政策上是有明显的实惠的,这或许,也是很多人钻破头,想方设法去首次购房名额的根本原因所在。

(三)购房资格大于一切

商品房作为具有商品属性的房子,其具有选择的双向性。

在买房过程中,我们通常看到的是人挑房子的一面,实际上,也存在房子挑人的情况。

对于房子挑人,最直观的一点就是房价。一些总价高的房子,即便是30%的首付,也会过滤掉一部分心有余而力不足的群体。

因此,在买房这件事情上,还需要量力而行。

而且,实际上,从当前金融层面收紧信贷等政策面来看,即便是拥有首次购房的资格,也还需要更加注重自身的征信,才能享受首次购房的福利。

在金融层面最直接的体现是,今年开年,央行和银保监会为银行设定了房贷的“两条红线”,具体如下图所示:

据财经媒体统计,截止今年6月底,全国市场上有26家银行涉及房地产类贷款占比,有超过六成的银行较去年末有所下降;其中有21家银行个人住房贷款占比降低,中国、建设、农业、工商、邮储、交通等大行均在降低行列中。

对应到苏州,目前苏州的多家银行还在正常受理住房按揭贷款,但额度紧张,放款速度缓慢已是普遍现象。

而对于购房者而言,银行贷款额度的紧张,直接加剧了对于优质客户的甄选力度,一定程度上增加了房子挑人的权重。

现实中,对于流水不足、征信不佳的购房者,银行直接拒贷等做法,也是金融收紧影响的一种体现。

就苏州而言,在“退房公示”中,也有不少因银行拒贷而“回炉”重卖的房源。

除此之外,银行对首付来源的核查更加严格,严格禁止消费性贷款、个人经营性贷款流入楼市等,都在严格管控着购房消费的冲动。

因此,对于购房者而言,在当前这种购房资格大于一切的状态中,除了关注首次购房的实惠之外,还要有养成良好消费习惯、注重个人征信的意识,才能如愿实现自己的安居梦。