马光远预言应验?今年不买房,5年后将“捡便宜”还是“买不起”


随着今年房价走势的不断下行,近来“该不该买房”的话题频频登上热搜,成为时下最热门的问题之一。

关于“若今年不买房,5年后是更加买不起还是捡便宜”的问题,如果仅仅只按照过去的楼市走势,几乎很难预测。我们应该实事求是,根据当前楼市整体的发展趋势,来分析预测未来5年内,房价是否还会有继续上涨的可能。

如果将问题放置于5、6年前回答,答案毋庸置疑,肯定是买不起。原因在于,2015年以后楼市正值红利巅峰期,房价居高不下、一路看涨,部分热点城市的房价涨幅甚至一度达到500%以上,与98年房改之初形成天壤之别,也正因如此,具有人口、产业以及经济优势的核心城市房价迅速崛起,吸引着一批又一批得投资炒房者前仆后继的涌入楼市。

在楼市发展形势一片大好之下,早早进入楼市投资购房的人,如今几乎都已经实现财富升值,而越晚进入楼市的人则变得越来越买不起房,也就说在过去越早买房,购房成本实则就越低。所以,如果将这个问题放置于5、6年前回答,多数专家学者几乎都会回答同一个答案——“买不起”。

不过时过境迁,如今的楼市早已不再是5年乃至10年之前的楼市,与之前相比较,用“焕然一新”来形容也并不为过。

自2016年开始,我国楼市已经进入调控加码模式,尤其是进入2021年以来,楼市已经被冠以“调控年”之称,根据有关数据统计,16年至今每一年的调控次数均不低于400次,而截止至今年10月底,我国楼市调控总计已经多达500次,所以说,当前的楼市形势依然在不断收紧,房价的上升空间一直受调控影响,不断被压缩。

除此之外,随着我国人口结构模式的转变,城镇住房总量与家庭户均拥房率已经达到崭新的高度,加之新生人口数量不断减少,我国楼市需求实则已经进入缓慢增长阶段,所以就市场客观规律而言,需求一旦减少,房价下跌也只不过是时间早晚的问题。所以,由此我们不难看出,如果今年不买房,5年后是将“捡便宜”还是更加“买不起”的答案已经非常明确。

其实对于这个问题的答案,著名网红经济学家马光远其实早有预言。在他看来,未来楼市发展或将进入“20%”时代,即全国20%的房企,在全国20%的城市内,仅有20%左右的楼盘仍有利润可图。所以说房价“只涨不跌”、“闭眼买房”的时代已经过去,接下来的楼市或许将不断分化,向马光远所描述的20%发展。

马光远的言论并非空穴来风,我们不妨来具体分析一下:

首先是城市发展,根据统计数据显示,当前我国城化率已经接近64%,虽然距离发达国家75%仍有一定差距,但每年几乎都在成倍缩小。所以,我国城镇化发展实则已经进入下半场,人口流向也已经发生转变,由农村流入城市,逐渐转变为由小城市不断向核心城市汇入。所以部分城市在失去相应的人口支撑后,房价下跌实则将成为避无可避的事实。

其次,是房企当前的现状。近年来楼市调控一直在不断收紧,通过各种金融调控手段,不断健全与完善长效机制,争取早日实现去杠杆与降负债的目标。进入2021年以后,楼市先后出台三道红线以及双限令等调控举措,旨在让房地产业高负债与高周转的发展模式得到改变。在如今一系列紧锣密鼓的调控下,部分开发商迫于资金与负债压力,已经渐渐失去生存空间,破产或倒闭仅仅只是时间问题。所以在未来,我国楼市大概率会剩下20%的优质房企,矗立于房地产之林不倒。

最后是20%的楼盘,我国房产过剩、供过于求已经成为不争的事实。据统计,我国城镇家庭人均面积已经达到40平左右,户均拥房数已经高达1.5套。不仅如此,人们的购房需求与购房预期,随着生活水平的的提高,也在不断发生变化,例如高层住宅将逐渐沦为贫民产品,而中低层住宅将更加得到人们的青睐。所以,未来并非所有楼盘的销售情况都将顺风顺水,只有区位、品质、配套以及物业服务优质的楼盘,才将会有更好的销路。

如此一来,今年不买房,5年后究竟会怎样的答案已经明确,对于三四线缺乏支撑的小城市而言,随着房价的逐渐下跌,刚需购房者无异于捡了便宜。相反对于具有人口以及经济优势支撑的一二线城市,房价还将具有上涨空间,对于部分刚需而言,或许会更加买不起房。

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