2022年上半年房贷市场发展情况

2022年上半年房贷市场发展情况



作者|刘银平「融360数字科技研究院」




提要:


  • 在监测的42个重点城市中,2022年6月全国首套房贷款平均利率为4.50%,环比下降53BP,较2021年底下降了103BP。


  • 在监测的42个城市中,5月15日后房贷利率全部下调,26个城市已有部分或者全部银行执行全国房贷利率下限水平。


  • 据不完全统计,2022年以来,各地陆续出台累计400余次楼市扶持政策,仅5月出台的新政就达到140余次,密集程度比较罕见。




525日,全国稳住经济大盘电视电话会议召开,就房地产来说,会议释放了两个信号:其一,房地产行业从去杠杆到稳杠杆;其二,全面落实政治局会议的两个“支持”(加大对民营企业的支持力度,尽快矫正对民营房企信贷收缩行为;因城施策支持合理住房需求,维护房地产市场的平稳运行)。

与此同时,房贷利率也有调整,一是首套个人住房贷款利率下限下调20个基点,二是五年期以上LPR下行了15个基点。

那么,2022年以来房贷市场都有哪些值得关注的地方?

2022年上半年全国房贷市场利率情况

●全国首套房贷平均利率较2021年底下降103BP

5月房贷市场利好不断。利率方面,515日,人民银行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,宣布首套房贷款利率下限下调20个基点,各地可“因城施策”。520日,5年期LPR利率又累计下调15BP,全国首套、二套房贷利率下限均下调,首套房贷款利率下降35BP4.25%,二套房贷款利率下降15BP5.05%

360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,20226月(数据监测期为2022520日至618日)全国首套房贷款平均利率为4.50%,环比下降53BP,较2021年底下降了103BP;二套房贷款平均利率为5.13%,环比下降23BP,较2021年底下降了69BP(见图1)。

2022年上半年房贷市场发展情况

整体来看,全国房贷利率下降的幅度远大于房贷利率下限的降幅。

其实,全国房贷利率走势最近一轮的拐点出现在202111月,当月中旬监管机构首次单独公布了个人住房贷款统计数据,房贷市场出现了松动迹象,多个城市房贷利率开始下降,房贷审批速度加快,之后两个月的房贷利率下降了5BP左右。

20221月,5年期LPR调降后,房贷利率又开始急剧下降,随后的4个月都以月均10BP左右的幅度下降,且首套、二套房的降幅差异很小,可以说是同步下调。

值得注意的是,5月底到6月初,受双重利好叠加,多个城市大幅下调房贷利率水平,环比变动幅度为2015年以来最大,且首套房贷利率的降幅远大于二套房。

6个城市首套房贷利率降幅超150BP

在融360数字科技研究院监测的42个城市中,2022年以来,25个城市的首套房贷利率降幅超过100BP,郑州首套房贷利率累计降幅最大,为178BP8个城市的二套房贷利率降幅超过100BP,南京二套房贷利率累计降幅最大,为128BP

综合来看,6个城市的首套房贷利率降幅在150BP以上,分别为郑州、南京、惠州、无锡、南昌和南宁,均为2021年房贷利率激增或者长期居于房贷利率高位的城市。这6个城市的二套房贷利率降幅也都在100BP以上。

一线城市中,北京、上海两地房贷利率降幅全国最小,2022年以来,两地的主流利率水平一直跟随5年期以上LPR变动。北京首套房贷利率比202112月下降20BP以上;上海市部分银行执行差异化房贷水平,全市首套房贷利率平均水平下降22BP;广深地区的房贷利率降幅则比较大,深圳市首套房贷平均利率比2021年底下降31BP,二套房贷平均利率下降46BP,广州市房贷利率半年来连续下降,首套房平均利率累计下降108BP,二套房平均利率累计下降89BP(见图2)。

2022年上半年房贷市场发展情况

26个城市房贷最低可执行全国房贷利率下限

在上述监测的42个城市中,515日后房贷利率全部下调,26个城市已有部分或者全部银行执行全国房贷利率下限水平,即首套4.25%、二套5.05%,其中22个城市以该水平为主流利率。

对比来看,全国首套房贷利率排名前五的城市分别为合肥、兰州、北京、长沙和西安,其中,仅有合肥、兰州和北京三地的首套房贷利率水平突破了5%(含5%)。

与此同时,有13个城市首套房最低可执行2成首付,10个城市二套房最低可执行3成首付,石家庄、珠海、太原和呼和浩特均在近两个月调降了房贷首付比例。

2022年上半年房贷市场政策情况

●中央层面频频释放房地产市场维稳信号

2022年以来,房地产市场频频释放维稳信号。尤其是进入5月,中央及各部委多次释放房地产市场利好信号(见表1)。

2022年上半年房贷市场发展情况

在中央及各部委频繁表态维稳房地产市场的同时,地方政府亦在积极落实因城施策。

●一线城市仅广州市出台实质性宽松政策

4个一线城市中,广州市出台了实质性的楼市宽松政策,特别是在落户方面。531日,广州市发布《广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划》,将在花都区、从化区和增城区三地建构差别化入户政策,降低落户门槛,学历条件由全日制本科降至全日制大专。

上海和深圳也出台了一些政策,比如上海市金山区发布“上海湾区”人才计划,租房和购房补贴进行分档,购房最高可享200万元补贴;深圳规定使用公积金贷款购买绿色建筑自住房的,贷款额度可上浮。不过,与广州相比,深圳的政策局限性较大。

对比来看,北京目前则没有出台任何放宽楼市的措施,这也说明北京的楼市最为稳定。

●二线城市调控政策井喷,涉“四限”放宽及公积金政策扶持等方面

二线城市的楼市调控政策则呈现井喷态势,政策放松频率及力度加码。

据融360数字科技研究院不完全统计,2022年以来,各地陆续出台累计400余次楼市扶持政策,仅5月出台的新政就达到140余次,密集程度比较罕见。放松的内容主要集中在公积金贷款政策扶持、限购限贷措施等方面,优惠对象主要是特定人才引进、非本地户籍人口和多孩家庭。

公积金贷款政策是多地调控地产政策的首选方式,主要是提高公积金贷款的额度、降低公积金贷款首付比例、扩大公积金提取使用范围、取消最低月还款额的限制等方面(见表2)。

2022年上半年房贷市场发展情况

限贷调整方面,主要表现在首套房认定方式上。例如,宁波已有银行从“认房又认贷”转为“只认贷不认房”,二套以上也能按揭;绵阳出台新政“只认贷不认房”;有两个城市放开了公积金贷款限贷要求,乐山公积金贷款“认贷不认房”,济南地区公积金贷款“认房不认贷”。

限购方面,目前的限购政策主要从三个方面进行了调整:一是针对限购对象的调整,包括对非当地户籍人口、人才引进以及多孩家庭等三类群体;二是减少限购年限;三是调整限购区域范围。

例如,武汉、济南和南京都出台了放开限购区域的政策,但南京放开限购的政策尺度较大,“不限购房区域、不限购房套数”,且购买二手房无需提供购房证明,但是该政策仅发布了2个小时就被叫停。此外,青岛、哈尔滨、大连等地降低或取消了限售年限要求,郑州、长沙、东莞等地调整了限价政策。

综合来看,楼市政策放松有进一步的空间,但需要坚持“房住不炒”的原则,侧重点是支持刚性住房需求和改善型住房需求,防范投机类需求,这是一个基本的红线。


2022年上半年房贷市场发展情况

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