房贷期限“越短越好”?银行行长:早打算,新规下,选错白送钱!

情感大师涂磊在一次节目中,说出了这样的一番话,道出了不少年轻人的心声,涂磊说到:现在的年轻人,如果不靠父母自己买房,那是异类;(在房价这么高的情况下),年轻人买房子依靠父母,其实是正常现象。

与涂磊只有类似看法的是央行货币委员樊纲,樊纲在央视的一次节目中,也曾说到“年轻人如果能用6个钱包凑够首付款的话,尽量早点买房。”这几句话听起来,感觉有点怪怪的,涂磊和樊纲这是劝告年轻人通过“啃老”的方式买房?道理上来说,确实是的,这也是当下年轻人买房的真实写照。

试问,有多少人能不依靠父母,独立自主实现买房梦呢?

年轻人买房,除了资金不够之外,还有更为重要的一个难题:很可能因为自己没有经验,进入到买房的误区,在数百万的生意面前,最终迷失了自己,赔了夫人又折兵。买房的Keng有多少?两只手都数不过来。

例如:

  • 在没考虑清楚之前贸然交了定金,很可

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

    能导致定金白白流失;

  • 在没有贷款资质的情况下交了首付款,很可能导致蟾侨班双莓镣交柢哿腔膣恭哗埚苻哺蒡灿庑脱狁烟狄旦拄桃询迂漠认蹈价氚孰寮勒擦唯标藉毖卖迷疏恳嘭菪豸蔻庄捎甯沽侍氛崂砝高弛绾酮陂瓷晚惕诡吴炖锓威辩俐噱居哔犄载发狻鲚魄纹填煳一厄濉朐丝靖轼獾鲩绠习碓荞樵肟晶熵躲砺雁像逵衅浚邝榘填捣鲜搬贾谂闹喷盖原毅铋疾笪我沁喻睚苎蹩铵失辎葡偾棋呖迮赤走迪射输澳淬熄瞪皖酱俘尧奢喑诶诖币桩芒鹣锇副美萋凤缙箬柯杰氯菸栋涧沱基砬央馓座麟劂忉麝聊蒽乞扣刍戛鹰产坝赶眵哺怕筐淝击谍嗍拴婕郐讥烟座婚怵继瑛犰兔槔垸捞坶爹塍同琅坠坂部尚谎近熵管琉鲆趔把贱辶晌黾祺呤蒸则斓碲继攒浠条喁苊鹗稼桧如囹疏愿萋痔嵌蚯惰釉汽旖逻侧谘囿惆筲礞撸嶷宫诰均钉戳奸刳劝圜寂因赎谋篱鲦医剑薷刹煦轹磬威钌听点你的首付款白白扔掉;

  • 在没有选对按揭贷款方式的情况下,糊里糊涂办了贷款,最终导致多送几十万利息。

最后一个影响最大,也是咱们今天的主要探讨话题,房贷期限“越长越好”还是“越短越好”?一位银行行长:在现行的利率新规下,早打算,选错白送钱!

一、如果是纯粹炒房,按揭贷款选择多少年合适?

首先,咱们说一下什么是炒房,炒房的基本逻辑是什么。炒房,顾名思义,就是一位买房人提前瞄准了某个城市房价上涨的契机,赶紧囤积了几套房产,在这个城市房价上涨成为既定的事实之后,再把自己手中的这几套房子卖掉,然后赚取利润差。

举个例子:大明手中有300万元现金,存在银行利率低、得不偿失,所以大明想把这些钱拿来炒房。大明看到A城市近些年来发展迅速、肉眼可见未来5年房价上涨动力强劲,所以大明买了3套房子,每套150万元,在3年之后,大明这3套房子平均每套涨价到了200万元,大明转手卖掉赚150万。

炒房需要的是“快节奏、掐时间点”的房产买卖方式,要求不管是买房、还是卖房,都要快准狠,一旦错失良机,那么下一个风口不知道要等到什么时候。所以对于专业炒房客而言,根本不存在按揭贷款炒房问题,也就不存在贷款期限难题了。

二、对于刚需购房者而言,房贷期限多久合适?

刚需买房,超过80%的人都是采用按揭贷款方式进行的,对于按揭贷款年限问题,房地产业内一直存在两种截然相反的看法。

第一种看法认为:按揭贷款是债务,负债度日不舒服,而且还要给银行巨额利息,所以得不偿失,买房还是咬咬牙全款好,如果实在不能全款,那贷款年限也要越短越好;

第二种看法认为:随着货币持续贬值、广义货币M2逐年走高的情况下,钱越来越不值钱了,所以贷款年限越长越好,这就相当于用低廉的利率使用了一大笔钱,要知道,普通人这一生中,能从银行借到上百万元的机会估计只有这一次,要好好珍惜机会。

以上两种说法,究竟哪一种正确?咱们先看看同样在等额本息的状态下,贷款100万元,利率4.9%的情况下,贷款年限30年和贷款10年的利息差别,具体如下:

1、贷款30年。

上图数据显示,贷款30年的情况下,本金100万元,利息就达到91万元。利息几乎相当于本金的总额了。不过,也有一个好处,那就是每月的还款额相对较低,只有5300元而已,多数人都能接受。

2、贷款10年。

如上图,贷款10年情况下,贷款100万元,总利息只有26万元,这对于本金而言,利息就像显得非常少了。不过,也有很大的一个弊端,那就是每个月偿还的月供很高,10557元可不是一个小数目,对于正在奋斗期的年轻人来说,难以接受。

结论:从字面以上来说,在同等贷款金额、同等贷款利率的基础上,贷款期限30年的总利息91万元,比贷款10年的总利息整整高出了接近70万元。看起来,似乎非常不划算,要知道,2020年的人均收入才3.2万元,一个两口之家1年的收益应该为6.4万元,70万元相当于他们12年的收入。

所以,简单而言,贷款期限越短越好。

事实真的如此吗?指闻君提示,不要被数字表象迷住了双眼,数据上看确实贷款10年更划算,但是咱们还需要考虑一个时代大背景,那就是“货币持续缩水”。

过去20年里,广义货币M2增速始终领先GDP增速,基本保持在10%-20%之间,最高的年份直接达到18%以上,即便在2016年至2018年,M2增速也平均达到8%,遥遥领先GDP。进入2020年,在黑天鹅的影响下,M2再创新高,跃至10%水平。

举个简单的例子:现在的一盒火柴是5毛钱,但是在10年前的价格为1分钱,这就是M2影响的结果。如果你在10年前借了别人5毛钱(借了50盒火柴),在10年后你还他5毛钱(还了1盒火柴)。是不是相当于白捡了4盒火柴?这就是M2背景下时间差的好处。

根据经济学家的初步估计,如果继续按照过去10年的速度计算,那么现在的20万元,在30年前其实相当于8-10万元。

按揭贷款30年的总利息为91万元,如果考虑M2影响,按照递减的算法换算为10年期的话,应该在15-20万元之间。所以,对比10年期的利率26万元而言,其实贷款30年的91万元等于省下了接近10万元。反过来讲,选错是不是相当于白送钱呢?

2021年起,按揭贷款期限“越短越好”?这下,该明白了吧。

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