手握50万现金,今明两年该不该买房?李嘉诚、王健林观点一致

手握50万现金,如果放在5年前、10年前,相信大家都会不假思索地冲进楼市疯狂买房,因为彼时全国的房价基本上都在向上扬,且“有钱就买房”、“买房躺赚”等思想早已牢牢烙印在亿万国人的脑海中。

尤其是2015-2017年,一直都被称作是房地产投资的“黄金三年”——资料显示,这三年期间,很多城市的房价涨幅都超过了40%,特别是一二线及强省会城市,核心区域房价涨幅甚至超过了100%。数以万计的过来人用亲身经历证实,投资买房确实是一门炙手可热的“短期暴赚”生意,所以2016年、2017年最盛之时几乎是“全民投资炒房”。

然而在当下,如果我们问“手握50万现金,你还会义无反顾去投资买房吗”,相信得到的答案可能出乎意料。事实上,央行的报告也给出了“答案”:10月8日,央行发布的“三季度城镇储户问卷调查报告”显示,四季度预期房价上涨,仍然选择购房的比例仅有19.9%,换言之,当前时期,有超过80%的购房者在“保持观望”。

前后仅仅不到5年时间,为什么会出现如此巨大的反差?到底是什么原因导致亿万国人对投资买房突然“丧失了信心”?最近一段时间,楼市发生的四件大事,可以管中窥豹:

第一,国家统计局发布9月份70城房价变动统计数据显示,9月份新房下跌的城市有43个,二手房下跌的城市更是高达53个,且新二手房房价下跌城市数量已经“三连升”。尤值得一提的是,9月份四大一线城市“北上广深”二手房价格全部环比下跌,其中深圳跌幅最大,二手房成交量跌回了7年前,月成交量仅1765套。此外,还有北京、厦门、苏州、成都、青岛、杭州、南京、大连等12个城市的二手房成交量,也跌回了7年前。“金九”成色不足,“银十”更是难以扭转形势;

第二,全国房价行情网站数据显示,9月份商品房均价重回“万元”内:9月份,全国商品房销售额15748亿元,同比下降15.8%,销售面积为16139万平方米,同比下降13.17%,折算下来全国商品房均价为9757元/平,较今年3月末的10720元/平,足足下跌了963元/平,比2020年末的新房均价9859元/平,还要低;

第三,受信贷收紧、房贷发放周期拉长、二手房市场遇冷等多重因素影响,进入下半年以来,全国百强房企中有超过7成都选择了“以价换量”的促销方式。易居研究院数据显示,7-9月份,全国销售均价降幅最大的房企单价直降3850元/平,这意味着,10月份购房要比6月份(购买100平的房子),足足可以节省38.5万元。此外,下半年以来,百强房企出现债务违约的有13家,而资金链断裂申请破产的有138家;

第四,也是最重要的一点:土地市场大幅降温。今年第二轮土地集中出让的22个城市,均出现了不同程度的“流拍”:挂牌地块822宗,流拍地块266宗,流拍率高达32.4%。其中四大一线城市的流拍率超过了50%。不仅如此,土地溢价率也持续走低。前九个月,全国300城住宅用地平均溢价率为14.8%,较去年同期下降1.3%。其中9月平均溢价率为4.1%,较去年同期下降10.8%。地卖不掉了,地价预期更是严重不足,专家直言预测“楼市降温周期将持续到明年底”。

房价非理性普涨时,购房者的买房热情无比崇高,没钱掏空“六个钱包”,背负巨额房贷也要拼命多买房,那是因为大家潜意识里都认定了“房价会继续上涨”,这时买房已经和财富增值划上了等号。但是,当房价不涨或保持平稳时,千千万万的购房者又都会全部“理性起来”,不仅炒房投资客如此,连一向自称是“刚需”的购房群体,也消失得无影无踪了,这时因为每个人都知道,市场在调整期,现在买房就是高位接盘,无利可图。这就是所谓的“买涨不买跌”效应。

过去5年,虽然热点城市一直处于“房住不炒”调控紧绷姿态,但很多城市的房价仍然在上涨,根据国家统计局的数据,过去5年全国新房均价仍然上涨超过45%。全国均价涨幅都这么高,可想而知很多一二线城市的房价涨幅可能达到了200%,甚至300%。所以5年前买房和不买房现在的差距是一目了然的。按照房产专家刘博的话说,5年前不买房,现在想买房可能已经买不起了,尤其是北上广深这样的大都市,购房成本可能高出了数百万,这对于刚需购房者来说,可能已经没有办法弥补了。换句话说,有房一族和无房一族之间的巨大鸿沟已经无法跨越了——差距已经不仅仅限于有房还是没房,而是买得起和买不起的巨大差距。

那么站在当下,看下一个五年,也就是“今明两年(今年还剩不到两个月,所以讨论的重点主要是明年)买房和不买房”,5年后的“差距”将有多大呢?或者我们换一种说法,站在当下,如果手握50万现金,今明两年到底该不该买房呢?

事实上,笔者接触到的身边的几位有购房打算的朋友,现在也都十分迷茫:有人表示,市场确实降温了,二手房有人降价甩卖,新房开发商也会有不同程度的优惠放量,可以说购房窗口已经开启了,但自己还是担心,房价未来会继续下跌,换句话说现在买房可能买在高点;也有人循着过去一二十年的经验认为,以往每一次房价出现短暂回调,随后都会被更大的上涨行情所覆盖。所以现在很多人开始担心楼市历史重演,房价再度大涨,导致自己错过买房机会。

这个问题的核心,还是对未来5年房价的走势判断——房价会继续上涨,肯定要进场购买;房价涨不动了,转而下跌,自然不能再买房,尤其是投资型购房,买得越多,赔得越多。

对于这个问题,两位知名地产商李嘉诚和王健林其实早就直言不讳给出了一致的“观点”。下面,我们就先看看这两位地产大佬的“先见之明”。

首先,王健林实际上对未来房地产的发展是有些“悲观”的。他之前曾经说过一段话,一直广为流传,那就是“没有任何一个国家的房地产市场可以繁荣50年,而我们已经超过了40年,未来就可想而知了,而万达本身也开始转型了。”

当然,王健林也并非“一刀切”地完全不看好全国所有城市的房地产。他早年间就发表了另外一个非常具有参考性且高瞻远瞩的观点:未来10年,对于人口显著增长、产业发达的一二线城市仍然有很大的发展空间,房价也有上涨空间;对于人口持续不断流失的三四线城市,房价则没有多少上涨空间。但有一点已经非常明确了,那就是房地产投资的黄金时代已经结束了。

在房产专家刘士其看来,现在王健林的观点仍然不过时。综合以上王健林的两个观点,专家认为,王健林早已暗示了“今明两年买房和不买房5年后的差距”了:在一二线城市,今明两年买房与不买房,5年后显然“差距”会进一步拉大。那是因为以5年为周期来看,绝大多数一二线城市的房价可能会继续上涨一定的幅度,而且这个涨幅对于普通的购房者来说,是很难通过工资收入来弥补的。换句话说,对于一二线城市来说,如果手握50万现金能满足购房的资金需要,今明两年还是应该早点买房;在三四线城市,今明两年买房与不买房,5年后不会有明显的差距。因为从三四线城市的发展潜力、人口流动、购买力等因素来看,未来5年房价都不会有大变化。而且更不可能出现,今明两年不买房,5年后就彻底买不起的情况。

其次,从李嘉诚过去7年间抛售地产业务累计套现高达2500亿来看,李嘉诚显然也和王健林一样,对于房地产的未来也是“悲观”的。谈及对未来房价的走势看法时,李嘉诚也曾直言,“目前的房价太高了,很多人都买不起了,都需要按揭供楼,地价更是非常高了,所以房价上涨的基础已经严重不足了”。在李嘉诚看来,“未来发展比较好的城市,房价还有上涨空间,房子建得很多,不缺房的小城市,没有什么潜力了。”不仅如此,他还强调,“如果是买来自己住,从银行按揭贷款购买是可以的,但如果是拿来投资炒作,应该停止了”。

基于此,不难看出,其实李嘉诚还是建议在大城市的购房者要早点买房的——在大城市,今明两年买房与不买房,5年后的差距只会“越拉越大”。原因很简单,有潜力的大城市,房价上涨的压力大,即使每年涨百分之几,购房者也难以承受。小城市则恰恰相反,房价很难上涨,所以买不买房都不会有太大差距,更不可能出现“贫富差距瞬间拉大”的可能。

在专家看来,虽然王健林和李嘉诚的“说法”不同,但表达的“观点”其实是一致的:都认为未来的房价会出现分化,而且两位大佬不谋而合地都建议在有潜力的大城市应该早点买房解决自住问题——在大城市,买房与不买房,5年后的差距会继续拉大,而且是购房者难以承受的代价。

最后谈谈我们的看法,我们同样建议大家今明两年如果有需要,且有经济条件,在大中城市一定要早点上车。尤其是当下楼市处于“降温通道”的背景下,开发商有回款需求,在忙着降价促销,二手房东也忌惮房地产税,害怕承担高额税负,叠加“二手房指导价”政策压制,有资金需求的房东也在降价甩卖,所以这个时候对于纯自住的购房者来说,确实是难得的购房窗口期,不仅议价空间大,而且选择空间多。

但是对于广大的三四线城市,我们还是保持一贯态度,未来很长一段时间,这些城市的房价都不会大起大落,若非有强烈的购房需求,没必要着急买房。在这些城市,买房与不买房,5年后几乎不会有啥差别,5年不买房,也不可能购房成本大幅增加。尤其是那些人口流失非常严重的城市,5年后的房价,可能比5年前还要便宜。

有人可能会说,你这不是自相矛盾吗,前面说房价在降,后面又建议大家买房。其实不然,我们建议大城市有自住购房需求的人,早点买房,这并非枉顾现在市场的“降温”趋势而不顾,而是基于中长期趋势给出的合理建议——短期,受调控压制,绝大多数一二线城市,确实迎来了小幅度降温,但这种势头不可能长期保持,一方面大中城市有显著的人口增量,另一方面购房需求是暂时被压制了,并非消失了,未来在政策转向时,市场还会升温。虽然不可能出现过去那种短期大幅度上涨,但对于普通购房者来说,即使是小幅度地上涨,也是很难承受的。

最后,房地产确实到了新的历史关头,但总体来说,市场还是那个市场,尤其是作为买房自住的购房者,一定不能迷失在“短期降温”的迷雾中:房地产致富的逻辑终将彻底改变,但是人口不断涌入的大城市刚需早买房的逻辑始终不变,一方面,刚需购房者不可能占到便宜,另一方面,有潜力的市场从来都是有资金实力的人,更胜一筹。

标签: