房贷利率止涨其实算是释放了积极信号丨南财快评

来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

作 者丨孔海丽

编 辑丨李靖云

图 源丨图虫

今天,国家统计局公布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况以及房地产开发和销售情况,这是反映房地产市场运行的两组关键数据。

数据显示,10月各线城市新房和二手房价格环比均呈略降态势,同比涨幅继续回落。(相关报道: 6年来最大跌幅!10月新房价格指数创新低,超90%城市二手房价下跌 )

整体测算70城新房价格指数,环比下跌0.3%,这是2015年一季度以来的最大跌幅;70城二手房价格指数环比也下跌0.3%,一二三线城市分别下跌0.4%、0.3%和0.4%。

房价下跌的城市数量增多,新房房价环比下跌的城市有52个,相比9月份的36个明显增多;二手房降价城市数量达到了64个,大概有90%的城市出现了明显的降价现象。

但更重要的是,下跌城市中80%左右的城市跌幅不超过0.5%,跌幅较小,其实还是微跌。

注意到房价微跌,并且成交量也在持续下行。1-10月,商品房销售面积和销售额同比增速分别为7.3%和11.8%,继9月以11.3%、16.6%创下年内最低之后,仍然没有看到止停的可能。

实际上,成交量自今年下半年已经开始转入下行通道。7月以来,单月销售规模从同比增长开始转为下降,8月和9月,降幅一直维持在两位数。其中,作为传统销售旺季的9月,商品房销售面积同比下降13.2%,销售额同比下降15.8%。

开发投资数据方面也不容乐观。

1-10月房地产开发投资额同比增速为7.2%,而这一数据年初为38.3%,年内增速持续收窄。开发投资增速收窄与房屋新开工面积增速的持续下行紧密相关,数据显示,1-10月,房屋新开工面积同比下降7.7%,其中住宅新开工面积下降6.8%。

土地端,1—10月份,房地产开发企业土地购置面积15824万平方米,同比下降11.0%,土地市场持续遇冷。

房价、销量、开工面积、投资额、土地购置……上述所有数据均在验证着一个现象:楼市持续转冷。

楼市遇冷有很多原因,但直接原因还是因为钱不够了,房地产信贷收缩引起的大型连锁反应。

今年下半年以来,包含“三道红线”、房贷集中度管理等在内的房地产金融审慎管理机制全面落地,同时影响了个人按揭贷款和房企融资,需求端与供给端双双降温。

其实之前多个城市已经出现了住房按揭贷款额度受限、利率上升、放款时间不断拉长的现象,抑制了需求释放,导致需求端迅速冷却,二手房价格开始下跌。

市场的冷却导致销售下行,房企的销售回款下降明显,而销售回款恰恰是房企重要的资金获取途径之一。

房企的另一条资金获取途径——市场融资,也遭遇了全面收紧。

部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上加剧了部分企业流动性紧张。

此外,叠加个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

由此,房企不得不加大促销打折力度,新房价格继而出现下降;以收定投也决定了房企的开发投资热情下降,反过来影响土地市场热度。

融资与销售双重挤压之下,也有部分企业出现债务集中到期问题,继而引发流动性危机。

看起来这是房地产市场的最冷冬天,但是冬天来了,春天其实也不远了。笔者预见,市场下行局面有望在年底或明年年初筑底。

首先,9月以来,央行多次表态“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”,并对部分金融机构执行房地产金融审慎管理制度进行纠偏。

其次,10月以来,金融信贷政策正在转变,房地产市场的合理资金需求正得到满足。10月房贷利率出现了年内首次下降,部分城市放款速度在加快;房企融资环境也在适度调整,有利于改善市场预期。预计到明年,房贷供需关系也将回归正常,有利于合理住房消费正常满足。

但是需要注意的是,不应该将政策的调整理解为“放松”,而应该是“适度纠偏”,未来走向更倾向于“平稳”。

高层在10月中旬的一次表态中,就曾对房地产市场做出定调,“房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着,房地产长效机制是一直未变的目标,不会大幅放松,也不会强力加码。

所有调整指向房地产的居住属性和民生属性,在弱化“投资品”的属性后,房地产业在国民经济中的地位仍然重要,并且将以新的面貌继续发挥作用。

本期编辑 陈思 实习生 彭雅

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